Ja hoor, dat mag!  Oók als het gaat om het bouwrijp maken en egaliseren van de gronden, het plaatsen van hekken en het verrichten van bodemonderzoeken. Want dát stond nu nét niet in de vergunning. En dus zijn er gedurende 26 weken geen handelingen verricht met gebruikmaking van de omgevingsvergunning. In zo’n geval is het college nog steeds bevoegd om de vergunning in te trekken (artikel 2.33 Wabo), ook al heeft de ondernemer al veel geld uitgegeven aan de voorbereidingen. Dat besliste de Voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 16 januari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:69).  Ideaal voor gemeenten die ‘grote schoonmaak’ willen houden in hun vergunningenbestand, maar nogal dramatisch voor bedrijfsleven en particulieren, die na een wat trage start alsnog eindelijk hadden willen starten met hun bouwproject…

Vergunning verleend: wanneer bouwen ?

Het is een terugkerende vraag: wanneer mag u écht beginnen met bouwen, of in ieder geval het voorbereiden ervan? Bedrijven (en zeker particulieren) willen natuurlijk graag de schop in de grond. Maar ze willen óók zoveel mogelijk zekerheid, als ze beginnen met voorbereiden van hun bouwproject. Anders hebben ze voor niks gewerkt. Dus laten ze, ook als er EIN-DE-LIJK een vergunning is verleend, de grond nog even met rust, om alle voorbereidingen en bouwactiviteiten goed te kunnen plannen. In de gemeente Midden-Delfland gebeurde het dus, dat een supermarkt ruim 6 maanden na vergunningverlening voor een bedrijfsverzamelgebouw begon met het (kostbare) bouwrijp maken en egaliseren van de gronden, het plaatsen van hekken en het doen van bodemonderzoek. En toen….  trok de gemeente toch zomaar ineens de vergunning in…

Voorbereidingen voor de bouw

De supermarkt was het daar natuurlijk niet mee eens. Na een voor de supermarkt ongunstig verlopen bezwaren- en beroepsprocedure vroeg ze dus aan de Voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State om een voorlopige voorziening.  De supermarkt vond dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen intrekken. Op korte termijn zou de vergunning immers in gebruik worden genomen: de supermarkt had erg zijn best gedaan om de noodzakelijke toestemming te krijgen om, om te beginnen, de bodemverontreiniging op het perceel te saneren. Ze konden er niets aan doen dat ze nog niet waren begonnen met bouwwerkzaamheden: in de vergunning was namelijk voorgeschreven dat er eerst een bodemonderzoek verricht moest worden en, indien en voor zover nodig, een bodemsanering. Daarnaast konden ze al die tijd nog niet bouwen omdat er een gewijzigd gebruik van het perceel nog verboden was wegens een voorbereidingsbesluit. Tenslotte vond de supermarkt dat de rechtbank de nadelige financiële gevolgen van de intrekking van de vergunning mee had moeten wegen, dat had de rechtbank namelijk niet gedaan.

Intrekken vergunning

De voorzieningenrechter benadrukt dan, dat alle in aanmerking te nemen belangen bij de beslissing moeten worden betrokken en tegen elkaar moeten worden afgewogen. Bij die afweging gaat het niet alleen om planologische, stedenbouwkundige en welstandelijke inzichten, maar ook de (financiële) belangen van de vergunninghouder. Daarbij mag worden meegenomen of het niet tijdig gebruikmaken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. De voorzieningenrechter wijst er dan op, dat het tegen die achtergrond voor intrekking van de vergunning al voldoende is als de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk kan maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal gebruiken.

Belangenafweging

In dit geval viel de belangenafweging uit ten gunste van de gemeente. Dat ging niet zomaar: de rechter besefte namelijk wel dat er sprake was van een zeer lange voorbereidingstijd en dat de bouwer ook nog niet veel kon beginnen. Maar de gemeente had ondertussen ook andere plannen gekregen met het gebied. Die plannen waren er al op het moment dat de vergunningaanvraag werd ingediend. In wezen had een nieuwe ruimtelijke visie een concrete verleende vergunning dus ingehaald. Dus kon de supermarkt niet volhouden dat ze van niets wist: op dat moment had de supermarkt al moeten kunnen bedenken dat het risico bestond, dat de vergunning niet meer in gebruik kon worden genomen. De Voorzieningenrechter geeft de rechtbank vervolgens gelijk in haar oordeel, dat het college de belangen bij intrekking van de vergunning zwaarder heeft mogen laten wegen dan het financiële belang van de supermarkt bij het laten voortbestaan van de omgevingsvergunning. Dus óók, nu de supermarkt er al geld aan had uitgegeven.

Juridisch advies als vergunning al is verleend?

Ik krijg vaker ondernemers op mijn spreekuur, die in een onzekere situatie verzeild zijn. Vaak gaat het om situaties, zoals hierboven: er is weliswaar een vergunning verleend, maar de gemeente of het hoogheemraadschap lijkt dan alsnog te gaan ‘schuiven’ in haar mening. Soms door een andere visie op het te voeren ruimtelijk beleid, soms naar aanleiding van bezwaren van omwonenden.

Ik help u graag met juridisch advies over uw positie, dan weet u waar u staat, waar u (nog) heen kunt en welke risico’s u (nog) loopt. Bel of mail mij voor een afspraak.